Összetett folyamatok befolyásolják az ingatlanpiacot-interjú
Olvasási idő:
Mester Nándor szakértőt, a Portfolio vezető ingatlanpiaci elemzőjét kérdeztük a júliustól érvényes jogszabályváltozások teremtette kedvezőbb helyzetről és lehetőségekről. A kitartó munkaerőhiány mellett természetesen szóba került a lakásexpók szervezése és sok más aktualitás is.
A július 1-jével hatályba lépő szabályozások milyen változásokat fognak generálni a lakáspiacon?
Tovább növekszik a kereslet, de a támogatások által segített vásárlók kb. 40-50 százaléka inkább a használt piacon keres lakást az új építésűek árának durva emelkedése miatt. Ezért (a kereslet emelkedése miatt) akár már ősszel megugorhat a használt lakások ára. Az érdeklődők minden korábbinál nagyobb mértékben keresik az újszerű (2010 után épült) otthonokat, amit már nem nagyon kell felújítani, mert eleve korszerű a gépészet és a nyílászárók, vastag a külső szigetelés és legfeljebb csak festeni kell a lakásban. A fejlesztők többsége már most visszafogta a tempót, sokkal kevesebb új társasházi beruházás indul 2020-21-ben, mint az elmúlt három évben, főleg az ismét 27 százalékra emelkedő áfa visszafogó hatása miatt. Az új hitel és támogatási lehetőségek ugyanakkor meglökhetik a felújításokat, ennek legfeljebb a munkaerőhiány szabhat gátat.
Mennyire látható hosszútávú koncepció az állami szerepvállalásban? Mik lehetnének a sarokpontok?
Egyetlen támogatási rendszer sincs kőbe vésve, a mostani sem végleges, a kormány többször is jelentős változtatásra kényszerült. Lehet, hogy kitolják akár több évvel is az eredetileg csak három évre meghirdetett CSOK-ot, a kormány nyilván elemzi majd az addig beáramló információkat. Sok függ attól, hogy a fenti piaci változások hová futnak ki hosszabb távon, mondjuk lesz-e torzító hatása a pár év múlva várhatóan újabb építkezési hullámnak. A túlzott lakossági eladósodás nem érdeke senkinek, annak megakadályozására részben jónak bizonyulnak az MNB által bevezetett adósságfékek. Az új állampapír tőke-elszívó hatása már érzékelhető momentum, vagyis a befektetők elviszik pénzük jelentős részét a biztonságosabbnak gondolt és az ingatlanokkal most már versenyképes hozamú állampapírokba. Ezzel egyúttal előre jelezhető, hogy a közeljövőben csökkenhet a befektetési célú újlakás vásárlások aránya, s általa egészségesebb lehet a piac szerkezete.
Hogyan vélekednek az ÉVOSZ által javasolt – részben már megvalósult – 8 pontról? Milyen kiegészítésekkel élnének még a tárgykörben?
Valóban jól jönne a piacnak és a lakosságnak egyaránt, ha a lakás-felújítás áfájának fele (maximálva 3 millió forintig) tényleg visszaigényelhető lenne, illetve az adómentes munkáltatói támogatás az új lakás vásárlásához is még több lehetne (az ÉVOSZ szerint maximum 6 millió forint lehetne a határérték). Sokkal nagyobb mértékű állami támogatás kellene ugyanakkor az építőipari kkv-k megfelelő digitalizációjához és eszközparkjuk megújításához, valamint az oktatásuk korszerűsítéséhez. Ez most összességében évi 6-8 milliárd forintos dotációt jelent – ez véleményünk szerint csupán csepp a tengerben.
A munkaerőhiány mennyire nyomja rá bélyegét az építkezések ütemezésére? Ez, vagy az összetett áfa-kérdés az, amelyik leginkább bonyolítja-nehezíti a prosperitást?
Az első tényező problematikus igazán. A munkaerőhiány miatt az átadásoknál nagyon súlyos késések vannak, de ennél is fontosabb az a negatívum, hogy sokszor gondok vannak a minőséggel, ami ráadásul több esetben csak hónapokkal az átadás után derül ki. Még a nagyobb beruházásokon is gyakori eset, hogy nem szakképzett emberekkel végeztetnek szakipari munkákat. Itt visszakanyarodnék a szakképzésre és a bérezésre, ugyanis ez a kulcsa mindennek. Vannak kezdeményezések az oktatás területén, egyes építőipari ágazati szövetségek saját programot indítottak, egyik-másik nagy építőanyag-gyártó középiskolákkal is együttműködik. A kormányzatnak azonban jóval nagyobb szerepet kellene vállalnia, állami szerepvállalás nélkül ezek a gondok nem orvosolhatóak.
A Portfolio lakásexpót szervezett tavasszal a Hungexpo keretei között, és már az október 11-13. közé tervezett folytatásra készülnek. Mi volt a nemrég lezajlott kiállítás hozadéka, milyen tapasztalatokkal szolgált? Mivel készülnek az őszi rendezvényre, milyen változások bekövetkeztét várják akkorra?
Tavasszal nagy örömünkre több, mint 10 ezer látogatója volt a kiállításnak és ezen belül a szakmai programokat (konferencia, workshopok) is több, mint háromezren keresték fel. Ősszel is komplex program lesz, benne az aktuális piaci trendek, árak, áfa-ügyek, finanszírozási újdonságok, már az állami támogatások első tapasztalatai és az aktuális építőipari újdonságok. Vélhetően a kormányzat és az MNB is magas szinten képviselteti magát a rendezvényen, a látogatók majd az ő képviselőiktől is tudnak kérdezni. Az expón a fejlesztők várhatóan új kedvezményekkel jelennek meg, amikkel vélhetően ellensúlyozhatják, hogy az új társasházak viszonylatában már 27 százalékos áfával kell kalkulálni.
Az Eurostat július 10-ei jelentése szerint – bár lassult a lakásárak emelkedésének üteme – az első negyedévben az euró-övezetben és az Európai Unió egészében is, a legnagyobb mértékben Magyarországon drágultak a lakások. Meddig tarthat még ez a folyamat, mikorra várható egy kis konszolidáció? Egyáltalán milyen változásoknak, szabályozásoknak, netalán trendeknek kellene eljönniük a csökkenés eléréséhez?
A következő másfél-két évben nem várható árcsökkenés, legfeljebb a növekedés üteme lassulhat. A már említett kormányzati kereslet-ösztönző intézkedések is ezt „segítik” elő, emellett még a dráguló kivitelezés (az alapanyagok, valamint a munkaerő magasabb ára) és a reáljövedelem további emelkedése is a keresleti oldalt erősíti. A reáljövedelem azonban nem nőhet az elmúlt egy-két évben tapasztaltakkal egyező ütemben, ugyanis az már gyorsuló inflációt hozna, miközben semmilyen jel nincs arra, hogy javulna a termelékenység. A beruházók sokat tanultak a 9-10 évvel ezelőtti válságból és visszafogják a kínálat bővítését, ezzel stabilizálják a magas árakat.
