Az ingatlan ajándékozása - ingyenes juttatás szigorúbb feltételekkel
Olvasási idő:
Az új Ptk. rendelkezései (6:235-237. §) alapjaiban nem változtatnak a régi Ptk. ajándékozásra vonatkozó szabályain. A szerződés legfontosabb tartalmi ismérve továbbra is az, hogy az ajándékozó a saját vagyona rovására nyújtson a másiknak ellenszolgáltatás nélkül vagyoni előnyt a tulajdonában álló dolog átruházásával. Az új törvény ugyancsak fenntartja az ingatlanok ajándékozására vonatkozó különös szabályokat, amelyeket az alábbiakban foglalunk össze. A mellékelt iratminta mellett tekintse meg az ingatlanokra vonatkozó további szerződésmintáinkat is!
Ajándékozási szerződés alapján az ajándékozó az ajándék ingyenes átruházására, vagyis ingóság tulajdonjogának, ill. ingatlan tulajdonjogának és birtokának ingyenes átruházására, vagy ingyenes jogátruházó, ill. követelés-engedményezési szerződés megkötésére, míg a megajándékozott a dolog átvételére, ill. a jogátruházási vagy követelés-engedményezési szerződés megkötésére köteles.
Ajándékozási szerződés tárgya, azaz ajándék lehet: a tulajdonjog birtokba vehető tárgya, azaz a dolog (5:14. §): ingó és ingatlan, ill. a jogalany vagyonának ugyancsak a részét képező, birtokba nem vehető egyéb vagyontárgy: a jog és a követelés.
Az ingatlanok esetében a tulajdonjog teljes megszerzése azonban elkülönül az ingatlan birtokának megszerzésétől. A törvény szerint [5:38. § (2) bek.] ugyanis az ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül – és erre tekintettel – a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Ezért lényeges a 6:235. § (2) bekezdésében az ajándékozó birtokbaadási kötelezettségéről külön rendelkezni, mert a tulajdonszerzésnek itt nem fogalmi eleme a birtokátruházás.
Az ajánlat és az ajánlati kötöttség körében a régi szabály változott [Vö. régi Ptk. 580. § és 6:236. §] annyiban, hogy elhagyta az „ajánlattétel után” fordulatot. Eszerint csak a szerződéskötés utáni időszak releváns abban tekintetben, hogy az ez idő alatt bekövetkező, lényeges körülményváltozás kiváltja-e a teljesítés megtagadásának jogát.
Az ajánlattétel és a szerződéskötés közötti időszak ezért indifferens, mert
– egyfelől a körülményváltozás csak akkor számít, ha a szerződéskötés utánra esik,
– másfelől nem számít akkor, ha már az ajánlattétel után beállt ugyan, de a szerződéskötésig megszűnt, vagy ha a szerződéskötés, vagyis az elfogadó nyilatkozat után továbbra is fennállt, (ebben az esetben ugyanis nem új – azaz nem „a szerződéskötés utáni” – körülmény).
Az ajánlatot egyetértést kifejező jognyilatkozattal lehet elfogadni (Ptk. 6:66. §). A késedelmesen megtett elfogadó jognyilatkozat esetén a szerződés nem jön létre, hacsak az ajánlattevő erről késedelem nélkül tájékoztatja az elfogadó felet.
A szerződés akkor jön létre, amikor az elfogadó jognyilatkozat hatályossá válik [6:69. § (1) bek.]. A jelenlevők között tett jognyilatkozat – amikor a jognyilatkozat tartalmáról a címzett annak megtételével egyidejűleg tudomást szerez – nyomban hatályossá válik. A távollevők között tett jognyilatkozat a címzetthez való megérkezéssel válik hatályossá. A ráutaló magatartással tett jognyilatkozat a címzett tudomásszerzésével válik hatályossá. A nem címzett jognyilatkozat megtételével válik hatályossá [6:5. § (1)–(4) bek.]. Ha jogszabály vagy a felek megállapodása a jognyilatkozatra meghatározott alakot rendel, a jognyilatkozat ebben az alakban érvényes [6:6. § (1) bek.].
Ingatlan esetén mind az ajánlatot, mind az elfogadó nyilatkozatot írásban lehet csak érvényesen megtenni. Ennek megfelelően az ajándékozási szerződésre irányadó szabályok között a törvény úgy rendelkezik, hogy amennyiben a szerződés tárgya ingatlan, az ajándékozási szerződést írásba kell foglalni [6:235. § (2) bek.]. A szerződést írásba foglaltnak kell tekinteni akkor is, ha nem ugyanaz az okirat tartalmazza valamennyi fél jognyilatkozatát, hanem a szerződő felek külön okiratba foglalt jognyilatkozatai együttesen tartalmazzák a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítását, továbbá akkor is, ha a több példányban kiállított okiratok közül mindegyik fél a másik félnek szánt példányt írja alá [6:70. §].
Itt kell megjegyezni, hogy az 5 évre rövidített idővel bekövetkező, ún. jogcímes elbirtoklás új szabálya az ingatlanok az ügyvéd által nem ellenjegyzett magánokirattal történő ajándékozásánál nem érvényesül. Eszerint az elbirtoklás öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés a megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne. További feltétel ugyanis, hogy a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette [5:45. §].
